Reynaldo Peguero [email protected]
Si se improvisa y no se estudian las experiencias de las instituciones y ciudades donde se planifica, se tendrán resultados adversos. La planificación territorial exige memoria, rigor técnico y respeto por las competencias institucionales. No todo lo que se presenta como innovación constituye progreso.
Si ni siquiera se conoce la reconocida y equilibrada actuación pasada del Consejo para el Desarrollo Estratégico de Santiago (CDES), para facilitar con participación del sector privado y los constructores, el Plan Municipal de Ordenamiento Territorial (PMOT), difícilmente pueden generarse herramientas inteligentes para enfrentar los nuevos conflictos territoriales.
Peor aún, la ausencia de rigor impide descubrir lo obvio y sintetizar soluciones a tiempo. Todo parece nuevo y en todo se improvisa, como si la ciudad no tuviera historia, planes, normas, ni experiencias acumuladas.
Santiago atraviesa un exitoso “Boom” de viviendas, edificios, torres de apartamentos, hoteles, complejos turísticos, aparta hoteles, estaciones de combustibles, almacenes, depósitos, naves industriales, centros comerciales, supermercados, centros médicos y unidades diagnósticas, establecimientos de salud oral, colegios y centros recreativos que acumularon unos 4 millones, 443 mil, 779 metros cuadrados de construcción de obras físicas solo en 2024.
Pero este “Boom” no puede medirse únicamente por el volumen de capital movilizado, empleos creados o metros cuadrados vendidos. Su verdadero balance debe establecerse según cuánto aporta al bien común, a la movilidad, al paisaje, al agua, al espacio público, a la infraestructura y a la calidad de vida. Dependiendo de cómo se gestione, constituye una extraordinaria oportunidad, pero también una grave amenaza ante lo que el poeta y profesor Apolinar Nuñez del idioma español de la PUCMM denomina “las torres cercenan la vida natural de Santiago”.
Si en República Dominicana, de acuerdo con reportes oficiales del Banco Central, la construcción registra un fuerte repunte en 2026, liderando la actividad económica nacional con una expansión interanual del 14.9 % en junio y aportando cerca del 30% del crecimiento del IMAE, podemos indicar que acumulamos valores superiores a seis millones de metros involucrados en construcción, equivalentes a unos 6 km², sobre los 115 km² urbanizados y medidos por mapas satelitales georreferenciados.
Entre todas las provincias, Santiago, sin turismo de playa ni ser sede del Gobierno central, mantiene elevada dinámica ascendente en la cartera de préstamos del sistema bancario nacional, expresada por los bancos Popular, Reservas y BHD, que manejan el 80.4 % del mercado y préstamos financieros dedicados a la construcción, con morosidad menor de 1%.
En República Dominicana, el financiamiento bancario para construcción y vivienda está centralizado. Aproximadamente el 76.6 % de toda la cartera crediticia del sistema financiero se concentra en tres demarcaciones: Distrito Nacional, provincia Santo Domingo y ciudad de Santiago de los Caballeros, impulsado por su dinamismo urbano.
Incluso participo como consultor del Dominican House Fest (Festival Dominicano de Viviendas), realizado en Manhattan, Nueva York, para promover el desarrollo inmobiliario ordenado. Una iniciativa liderada por la efectiva empresa inmobiliaria BlueLoft que moviliza miles de millones de pesos de inversión privada directa en construcción para toda la nación. Precisamente por esa magnitud económica, el sector privado inmobiliario tiene una responsabilidad pública proporcional a su poder de transformación. El constructor no puede limitarse a decir que cumple los requisitos mínimos de una licencia.
La ciudad no es un solar privado ampliado: es un sistema colectivo donde cada torre, urbanización, centro comercial o complejo residencial consume capacidad vial, agua, energía, drenaje, suelo y paisaje que pertenecen a todos.
En este escenario, algunos genios piensan crear nuevos planes, organismos y espacios de coordinación para intentar agraviar la rectoría del Ayuntamiento en la gestión territorial. Tarea que será muy difícil por el rol rector del alcalde y los 41 regidores, la nueva ley de ordenamiento territorial 368-22 y su reglamento de aplicación y la proactiva competencia que juega el Viceministerio de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Regional (ViOTDR)
La Resolución Municipal 3240-19 del Ayuntamiento de Santiago, que oficializa el Plan Municipal de Ordenamiento Territorial de Santiago (PMOT 2017-2030), en su artículo 19, establece la Mesa de Coordinación Interinstitucional para el Ordenamiento Territorial. Espacio oficial y no uno “inventado” por consultorías apócrifas, que debiera coordina acciones de los entes del Gobierno central, agencias descentralizadas, gobierno local y las instituciones privadas.
Este mandato es clave cuando una entidad como la Asociación de Promotores y Constructores de Vivienda del Cibao (APROCOVICI), intenta asumir más liderazgo en competencias públicas que, aunque son de su incumbencia como promotores inmobiliarios, no les corresponde ejercer, y menos pretender sustituir las agendas oficiales de desarrollo constituidas por el Plan Estratégico de Desarrollo (PES) y el Plan de Ordenamiento Territorial (PMOTSA).
El sector construcción es agente fundamental de transformación: genera empleo, bienes e infraestructura y mejora la calidad de vida. Pero precisamente por eso debe ser sometido a una evaluación más exigente. El capital inmobiliario no puede convertirse simultáneamente en inversionista, diseñador de ciudad, definidor de prioridades públicas y promotor de sus propias reglas. Quien obtiene beneficios privados de la transformación del suelo, debe asumir también sus costos territoriales y ambientales.
Sin embargo, académicamente y en estudios concretos muchas veces predominan agentes inmobiliarios intentando presentar bonitos diseños, vistas aéreas y renders arquitectónicos como imágenes o videos digitales en 3D que, “como espejitos para indios”, muestran cómo se verá un proyecto antes de ejecutarse. Pero cuando se indaga sobre agua potable, residual, pluvial, energía, movilidad, arborización y sistemas de servicios resilientes, algunos promotores entran en pánico. Es allí donde termina el marketing inmobiliario y comienza la verdadera responsabilidad urbana.
No se puede emboscar y sorprender al país y a Santiago con un supuesto Plan de Regeneración Urbana de Santiago (PIDU) que quiera pasarle por arriba a los 77 artículos del Plan Municipal de Ordenamiento Territorial de Santiago (PMOT), como instrumento técnico y normativo del Sistema Nacional de Ordenamiento Territorial (SNOT), mediante el cual se enuncian, desarrollan y aplican políticas públicas de ordenamiento territorial. Su finalidad es regular la actuación de los distintos actores que operan en el territorio, propiciando un medioambiente sano, uso racional de recursos, prevención y mitigación del riesgo y oportunidades equitativas para el desarrollo territorial y sus habitantes.
Los planes de regeneración urbana pueden ser instrumentos valiosos, pero dejan de serlo cuando se convierten en vehículos para aumentar el valor del suelo sin garantizar vivienda asequible, servicios públicos, infraestructura, espacio público y permanencia de las comunidades. Una ciudad regenerada para el mercado puede terminar siendo una ciudad expulsora de sus propios habitantes.
Hoy estos planes, presentados en ocasiones como panacea del ordenamiento territorial, reciben críticas severas cuando priorizan estética superficial, valorización inmobiliaria y especulación del suelo sobre necesidades ciudadanas. Pueden encarecer la vida local, destruir identidad comunitaria y expulsar a vecinos originales. Regenerar no significa simplemente construir más, elevar precios y llenar la ciudad de torres. Regenerar significa recuperar ciudad para la gente, proteger el patrimonio natural y construido y asegurar que la inversión privada sea compatible con el interés público.
El capital inmobiliario es indispensable para Santiago, pero no puede ser el que determine unilateralmente hacia dónde debe crecer Santiago. El sector privado debe participar, invertir y proponer; el Ayuntamiento debe regular y ordenar; y los planes estratégicos y territoriales deben establecer el marco común. Cuando esos papeles se confunden, la ciudad deja de ser planificada y comienza a ser simplemente comercializada.